物业管理基础知识学习资料

一、物业服务费的概念及构成

（一）、物业服务费的概念

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

（二）、物业服务费的构成

依据2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括9方面：

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；

是指物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费

主要是指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。

3、清洁卫生服务费

是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。

4、绿化管理养护费用

是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。

5、安全防范服务、秩序维护费用

是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。

6、物业管理企业办公和社区活动费用

是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。

7、物业服务企业固定资产折旧费

是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。

9、经业主同意的其他费用

经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。

应当注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

二、何为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

地面空鼓开裂、大面积起沙1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年； 灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需要说明的问题。律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。

一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。由于大部分两书都不写明违约责任，业主一旦与开发商有相关纠纷，告上法庭，法庭判案基本会以合同为主，两书仅作参考使用。因此，业主在签订合同时，应把与质量相关的问题明确写入购房合同，以免上当受骗。

三、住宅公共维修基金的使用规定：

建设部、财政部近日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》。办法明确，办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。

明确共用部位和共用设施

办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同 ，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

办法指出，国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

这个办法自2008年2月1日起施行。1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）同时废止。

明确分摊办法

办法指出，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

根据这份管理办法，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、

改造费用，按照下列规定分摊：

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

水电维修等不得从专项资金列支

办法明确，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。

一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、

共用设施设备的维修、更新和改造费用；

二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

根据这份管理办法，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，

应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：住宅专项维修资金交存、使

用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

四、什么是双方共有房屋产权？

双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。

由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处理双方共有房屋产权时也应分为两种情况：

（1）处理按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有、使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。

（2）处理共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋者享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。

五、公共区域的照明费用谁来承担？

公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

六、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

七、物业管理的正确定位

长期以来，物业管理过程中，物业管理方与住户（业主）之间的矛盾就常有发生，产生了一些不必要的纠纷。

矛盾根源分析

物业管理相关的法律法规不齐、不配套而致。由于法律法规的不健全，致使在实务操作中，物业管理双方对某些问题看法不一，当涉及某一具体事务时，双方因观点不同难免会有磕磕碰碰。

物业管理双方在自身定位上的错误。物业管理一方认为，自己是物业管理方，顾名思义，当然自己是处在管理一方，住户应接受管理；

而住户呢，又认为自己是花钱请物业公司来管理，就应该享受到优质的物业服务。

其他原因：如物业管理方的个别员工素质不高、管理不善，或个别住户态度不好等。

对物业管理的正确定位应是：物业管理，它既是一种物业上的管理行为，同时，它也是一种物业上的服务行为。物业管理双方对此都应有正确的认识。基于此，为了更好地解决物业管理双方的矛盾，业主或开发商在聘请物业公司时，应在合同之外，订立一份尽可能详细的物业管理清单，作为本合同的有效附件，在清单内列明物业方应提供的服务项目，住户应接受的管理项目，并对双方争议时的处理作出约定。并且，该清单应张贴公布，同时应发放到各住户，以保证每个住户均能知晓。

物业管理方应加强对各管理处的管理。现在各物业公司的管理模式基本上还停留在通过在各物业设立管理处来管理相应物业上。相关物业的管理水平在很大程度上有赖于管理处的管理状况。物业公司对各管理处的考核过于侧重于管理费等费用的收缴情况，而忽视了其他

考核指标，如住户的满意度、抱怨情况等。基于此，笔者认为，物业公司是否应考虑建立一住户与物业公司直接沟通平台，住户在与管理处发生矛盾时，如能由物业公司及时介入解决，大多数的矛盾就可以尽快的消解。同时，物业公司如能在一些住户敏感的问题上作出明确承诺，就更为完善了，如物业保安打人一经查实立即开除等。

八、什么是共用设备设施？

共用设施设备是指共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾房、电梯、照明灯具、消防器具、防盗门、非经营性娱乐设施等。

九、什么是共用部位？

共用部位是指共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

十、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？

1、遵守业主公约、业主大会议事规则；

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5、按时交纳物业服务费用；

6、法律、法规规定的其他义务。

十一、业主在物业管理活动中享有哪些权利？

1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4、参加业主大会会议，行使投票权；

5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6、监督业主委员会的工作；

7、监督物业管理企业履行物业服务合同；

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10、法律、法规规定的其他权利。

十二、什么是业主管理委员会？

所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有

决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期

换届选举，委员可连选连任。

1997年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，正是在这种情况下，同时也是适应房屋管理社会化要求的需要，物业管理制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心和被大家所接受。物业管理作为一种

新型管理服务体制与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。同时国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内

房地产产权人和使用人的合法权益。”

业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。并且，随着国内物业管理法律法

规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。

业主委员会的职权是：

1、召集和主持业主大会；

2、审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

3、采取公开招投标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，

并与其订立、变更或解除委托管理合同；

4、审议物业管理公司制定的本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

5、审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

6、监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

业主委员会的义务是：

1、执行业主大会各项决定；

2、遵守和履行物业委托管理合同；

3、不得从事各种投资和经营活动；

4、对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。